今年，科技行业出现萎缩之际，房地产板块悄然崭露头角，这一情况在港股市场同样显现。尽管恒生指数经历了持续波动，但恒生地产指数却逆势上涨逾10%，形成了许多人未曾预料的市场走势。从年初至今，港股中涨幅显著的个股并非科技和半导体，而是房地产领域的浦江中国。截止到8月21日，港股涨幅最显著的二十家企业中，有七家是源于房地产行业。

早在年初，港股房地产板块便已展现出一轮显著的行情，其中新鸿基地产的股价一度猛增至55%，市值也首次突破4000亿港元。而现在，市场的又一次回暖则是集中在内房股上。本周内，正荣地产的股价曾在单日内上涨超过100%，激活了内地房地产股整体的回升态势。拉长时间来看，华润置地的股价在今年已上涨逾30%，而从2024年9月的低点计算，其累计涨幅已逾100%。曾经备受关注的房地产行业，是否真的在悄然复苏？

当前这一轮地产股票的上涨，其实归结于一个简单的道理：经历了过度下跌的反弹。美银对此批评称，“买入令人尴尬，卖出才显得高傲”，这表明当一只股票跌至持有者都觉得羞愧时，往往正是最佳的买入机会。恒生地产指数当前的点位几乎持平于30年前，这意味着对于一个曾是经济支柱的行业来说，其估值水平已经反映了极度悲观的预期。经历超跌后的市场，任何微小的改善都有可能引发估值的回升。

然而，港股本地地产股与内房股的上涨原因并不相同，尽管它们的反弹时间节点一致，产生了共鸣。港资房地产公司的上涨主要是由于香港楼市的实质性复苏。虽然自2026年初以来，港股整体表现出下行趋势，但本地的房企却展现出独立的强劲走势，与大盘背离的趋势不仅仅是因为资金避险的选择。经过全面“撤辣”的政策调整后，香港楼市的交易成本大幅降低，刚需和投资需求开始渐渐释放，全年登记的买卖合约数量达到了四年来的新高。

随着2026年的到来，楼市的复苏不仅从成交量上显现，还逐渐体现在成交价上——1月的私人住宅售价指数达到301.4，创下自2024年6月以来的最高水平，连续8个月上涨，为近四年来最长的增势。中原城市指数也从2025年3月的低点上升到2026年2月的149.41，累计上涨约11%。成交量和价格的双双上涨直接反映在房企的财务表现上。例如，恒大地产在其2026财年半年报中，披露2025年下半年收入同比增长32%，归母净利润实现增长36.2%。更值得注意的是，其发展物业减值拨备由去年同期的10.8亿港元降至零，投资物业的公允价值变动损失也大幅缩减，显示出香港的住宅市场逐渐稳固，核心商业区的零售业态正稳步复苏。

根据花旗的研究报告，目前香港地产开发商的营业利润率在5%到9%之间，新楼盘的成交量创下六年内新高。其测算还显示，房价每上涨1%，平均能推动资产净值（NAV）提升0.5%，利润上涨1.5%。当前港资地产股的NAV折让约52%，而在历史的房价上升周期中，这一折让通常会缩小至40%左右，这意味着即使房价上升的幅度较小，港资地产股依然有较大的估值修复空间。

不过相较于港资房地产企业的基本面驱动，内房股的上涨更多来自于市场的预期。至今，内地房地产市场的宏观数据依然显得疲软。2026年前七个月全国商品房销售额同比下跌13.1%，房地产开发投资同比也降幅达19.2%，二者增速的差距进一步放大，显示出量价下降加剧的负反馈效应。然而，从政策面来看，稳定房地产市场已经成为2026年年度的核心目标。今年8月7日晚间，北京市住建委等部门联合发布了多项松绑限购的通知，使得以往的购房强制政策可谓彻底退出舞台。

作为全国楼市的引领标杆，北京的政策放松具有显而易见的示范效应。此外，“十五五”规划明确了对11.5万个老旧小区及约50万套危旧房的改造目标，城市更新的投资规模据估算可能高达15万亿元人民币，这个数额甚至超出了人工智能等热门领域的投资规模，为市场注入了持久的动力。与此同时，南向资金也成为这轮上涨的重要推动因素。在国证港股通内地房地产指数的26只成分股中，自今年4月以来，有18只个股的港股通持股量有所增加，占比约70％，其中10只个股的港股通持股增加超过1000万股。这一系列内地资金的持续流入为内房股的估值修复提供了实在的支持。

那么，驱动这波行情的资金究竟在赌什么？现阶段港股地产板块的上涨与港股自身的市场特点密切相关。由于市场资金有限，科技股和传统股在间接轮动，像AI、半导体等热门板块若涨得过高，资金便会转移至底部徘徊的地产板块。这种轮动逻辑显然值得分析，但不同的市场情形亦让人深思。